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Bewertung von Immobilien – 8 Dinge, die jeder wissen sollte

27.04.2017

/b>Gleich vorweg: Die Länge ist nicht entscheidend – denn Technik und Erfahrung machen den Unterschied

Bücher wurden und werden dazu geschrieben. Schulungen, ja ganze Ausbildungen abgehalten. Experten werden nicht müde, ihre Sicht der Dinge darzulegen. Und als Auslöser für die eine oder andere Beziehungskrise beinhaltet das Thema ohnehin genügend Zündstoff. Während die eine Seite jubelt und damit prahlt, es immer schon gewusst zu haben, dominieren auf der anderen Seite die hängenden Köpfe. Ja, liebe Leserinnen und Leser, nun ist es Gewissheit: Die Länge ist nicht entscheidend. Vielmehr kommt es auf die richtige Technik und entsprechende Erfahrung an, wenn es um die Erstellung profunder Immobilien-Gutachten geht.

8 Dinge, die jeder wissen sollte

Wir haben für Sie 8 Dinge zusammengefasst, die jeder wissen sollte, der sein Haus oder seine Wohnung oder eine andere Immobilie bewerten lässt.

1. Geh gleich zum Schmied und nicht zum Schmiedl

Wir haben bei einem Schmied nachgefragt: „Immobilien-Angelegenheiten haben in der Regel eines gemeinsam. Es geht um Geld. Um sehr viel Geld. Sechsstellige Beträge sind für die meisten Menschen eine richtig schöne Stange Geld. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern, darum geht es bei den meisten Gutachten, sind sechs Stellen klassischer Weise erreicht.

Wenn ich mir nun einen Gutachter für die vertrauensvolle Expertenarbeit anlache gilt es, ein paar Faktoren im Fokus zu haben. Experten bringen eine entsprechende Ausbildung mit. Als Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Immobilien weiß ich, wovon ich rede. Schließlich kann ich diese Zertifizierung nicht im Zuge eines Wochenend-Seminars erlangen. Wer dies auf seiner Visitenkarte stehen hat, ist Profi. Und bei soviel Geld sollte man sich immer an Profis wenden.“

Der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass es mehr als ein Dutzend Fachgebiete gibt. Zumeist gilt die Zertifizierung für Ein-/Zweifamilienhäuser und Baugrundstücke – sprich Wohnimmobilien. Doch es gibt auch Zertifizierungen für gewerblich oder industriell genutzte Liegenschaften. Wer einen Vierkanter zur Begutachtung hat, wird wohl einen Gutachter für land- und forstwirtschaftliche Bauten bevorzugen.

Weitere Zertifizierungen – beispielhaft sei IMMOZERT erwähnt – haben genauso ihre Gültigkeit und stehen für geprüfte Qualität. Wer eine FH für Immobilien-Management erfolgreich abgeschlossen hat oder langjährig als Immobilien-Makler tätig ist, kann genauso Gutachten erstellen. Der Einfachheit halber schreiben wir und lesen Sie an dieser Stelle von Gutachten. Wir könnten sie auch Bewertungen oder Schätzungen nennen. Klingt komisch. Klingt anders. Ist jedoch dasselbe.

2. Ein Objekt, drei Gutachter, drei Preise

Vorab sei gesagt: Der Gutachter haftet für die „Richtigkeit“ seiner Arbeit. Gewisse Standards und Kriterien müssen eingehalten werden. Bei all dem ist naturgemäß eine gewisse Bandbreite gegeben. Wir stellen uns ein durchschnittlich attraktives Einfamilienhaus vor. Erbaut in den 1980er-Jahren. 200 Quadratmeter Wohnfläche. Netter Garten. Siedlungslage. Drei Gutachter werden beauftragt. Man will es ganz genau wissen. Denn die Scheidung ist nah. Drum teile, wer sich dauerhaft trenne. Am Ende von deren Arbeit liegen dem Auftraggeber drei Gutachten vor. Mit drei unterschiedlichen Preisen. Kein Grund, jetzt nervös zu werden. Es wurde nichts verwechselt. Geringfügige Abweichungen sind möglich, ja besser gesagt ganz normal. Denn bei aller Professionalität ist eine 100 %ig idente Sichtweise von drei Experten kaum realistisch. Wenn sich die drei Preise – an dieser Stelle bewusst überzeichnet – von 150.000,- bis 250.000,- Euro erstrecken hat irgendjemand seinen Job nicht richtig gemacht oder es wurde tatsächlich etwas verwechselt. Liegt die Spanne jedoch zwischen 200.000,- und 215.000,- Euro, fiktive Zahlen genannt, kann man sich in guten Händen wissen.

3. Wenn der Prophet im eigenen Land sein Geld wirklich wert ist

Wer als Gutachter Erfahrung in seinem Tun mitbringt, ist zweifellos im Vorteil. Weiters ist die regionale Marktkenntnis essentiell, um das Gutachten korrekt zu Papier zu bringen. Zur bildhaften Vorstellung wiederum überzeichnet dargestellt: Wenn ich mir für die Erstellung eines Gutachtens – es geht um eine Vorarlberger Almhütte – einen Wiener Gutachter einfliegen lasse, weil dieser einen super tollen Ruf in der Stadt genießt, wird dieser Gedanke nicht als „Idee des Jahres“ prämiert werden. Gut gemeint ist das Gegenteil von gut gemacht. Denn der Penthouse-Gutachter aus der Wiener Innenstadt wird nicht nur vom Aufstieg auf die Alm atemlos sein. 6. Stock mit Lift ist halt nix im Vergleich zum Almaufstieg per Klettersteig mit Blick aufs Gipfelkreuz. Er wird sich – so viel steht fest – mangels lokaler Expertise schwertun, hier etwas Vernünftiges zu Papier zu bringen. Deshalb gilt es bei einem Gutachten, einen der lokalen Gutachter zu beauftragen.

In den Bereich der Technik fällt auch das Verfahren, das für das Gutachten herangezogen wird. Vergleichs-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren bieten sich an. Der Gutachter entscheidet, welches Verfahren im jeweiligen Fall am geeignetsten ist. Ermittelt wird übrigens der Verkehrswert, dieser ist gleichbedeutend mit dem Marktwert.

4. Zeit ist Geld – der Profi nimmt sich beides

Gutachter, die ihren Job genauso ernst nehmen wie ihre Kunden, besichtigen die Liegenschaft. „Schicken Sie mir einfach Pläne und ein paar Fotos, das Gutachten kriegen Sie dann in den nächsten Wochen übermittelt. Inklusive Zahlschein.“ Wer diese oder ähnliche Aussagen vernimmt, beendet das Gespräch vorzugsweise mit einem freundlichen „Servus“. „Auf Nimmerwiedersehen“. Profis nehmen sich Zeit, besichtigen die Liegenschaft, gehen rund ums Haus, gehen durch das Haus – vom Keller bis zum Dachboden, machen Fotos zur Dokumentation. Dementsprechend steckt Arbeit dahinter. Und diese ist Ihr Geld wert. Ja, das Ihre, liebe Leserinnen und Leser. Wer meint, er erstellt sich sein Gutachten grad mal so selbst – im World Wide Web lässt sich zweifellos etwas „for free“ finden, wo ein paar Kennzahlen eingetippt werden, um dann eine Summe X zu erhalten – spart ebenso am falschen Platz. Sie erinnern sich an den Beginn, die ersten Zeilen? Es geht um sehr viel Geld. Da fällt die Rechnung für das Gutachten unter Peanuts.

5. Zahlen, Daten, Fakten, Unterlagen – vollständig bitte

Wer ein Gutachten erstellt, benötigt lückenlose Unterlagen. Diese kann beziehungsweise soll der Auftraggeber vorlegen. Einreichplan, Baubeschreibung, Baubewilligung, Benützungsbewilligung, Fertigstellungsmeldung, … wenn Unterlagen fehlen oder nicht vorhanden sind, kann Einsicht in den Bauakt bei der Gemeinde genommen werden. Denn schlussendlich dienen die Unterlagen dazu, ein vollständiges Bild vom großen Ganzen zu erhalten. Belastungen im Grundbuch, Dienstbarkeiten, vom Wohnrecht bis zum Ausgedinge – um nur ein paar mögliche Einflussfaktoren zu nennen – können massiv auf den Wert der Liegenschaft einwirken. Das erstreckt sich im Worst Case bis hin zur Unverkäuflichkeit. Denn niemand will das unerwartete Comeback der Schwiegermutter erleben, wenn diese plötzlich auf die Idee kommt, vom festgeschriebenen Wohnrecht Gebrauch zu machen. Ja, es kann passieren, die Katze im Sack zu kaufen.

6. Bete und arbeite - ein bisschen Zeit braucht's dennoch

Selbst ein zum Gutachter umgeschulter Mönch – das Leben schreibt oft die schönsten Geschichten – wird eine gewisse Zeit brauchen, um das Gutachten zu Papier zu bringen. Eine umfassende Recherche, das Heranziehen von Vergleichswerten, fallweise das Hinzuziehen von Kollegen, die Gutachtenerstellung ... bis zu vier Wochen können da schon mal verstreichen.

7. Die Länge ist nicht entscheidend - dies sei nochmal unterstrichen

Vom kompakten 8-Seiter bis zum vierzigseitigen Wälzer kann einem alles vorgelegt werden. Der Inhalt, die Qualität der Arbeit, der Output vom zuvor gesammelten Input, machen’s aus. Denn vierzig Seiten mit nichtssagendem „Blabla“ sind auch für den Schredder. Ein zertifizierter, erfahrener, lokaler und gewissenhafter Immobilien-Experte wird die richtige Balance zwischen Klasse und Masse finden und sein Gutachten im entsprechenden Umfang vorlegen.

8. Gutachten unabhängig von einer Vermittlung

Noch mal zum Geld. Ein paar hundert Euro sind durchaus legitim. Und gut investiert. Seriöse Unternehmungen, die Maklerzunft darf sich angesprochen fühlen, erstellen ihre Gutachten, ohne Druck in puncto anschließender Vermittlung auf den Auftraggeber auszuüben. Gutachten können unabhängig von dieser – sofern man es mit Profis zu tun hat – in Auftrag gegeben werden.
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