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RE/MAX Immobilienspiegel zum Wohnungsmarkt

21.03.2017

48.000 Wohnungsverkäufe mit einem Gegenwert von 9,7 Mrd. Euro im Jahr 2016 und steigende Preise

+9,4% mehr Verbücherungen als im Rekordjahr 2015
Preisanstieg für Wohnungen im Österreich-Schnitt bei +4,4%
Stärkste Steigerung bei den Verkaufszahlen in Niederösterreich (+19,6%)
Innere Stadt, Wieden, Döbling, Kitzbühel und Landeck sind die 5 teuersten Bezirke
Höchste Wohnungspreise in Vorarlberg vor Tirol, Salzburg und Wien
Bregenz erstmals vor Innsbruck und Salzburg teuerste Landeshauptstadt
Neben Tirol nun auch Salzburg und Steiermark erstmals mit einem Verkaufswert von über 1 Mrd. Euro. Niederösterreich liegt knapp darunter.
In Wien wieder knapp ein Drittel des österreichischen Wohnungsmarktes.
Wien im 5-Jahres-Vergleich: +40,2% bei Quadratmeter-Preisen
Neubau-Anteil bundesweit bei 32%, Neubaupreis 30% über Schnitt


Rekord bei Österreichs Grundbüchern

Der Wohnungsmarkt hat 2016 in Österreichs Grundbüchern Rekordspuren hinterlassen berichtet RE/MAX Austria: 47.846 Wohnungen wurden auf den Grundbuchsgerichten verbüchert, dies entspricht einem Plus von 4.102 Wohneinheiten oder 9,4% mehr als im bisherigen Rekordjahr 2015.

Der Wert der gehandelten Wohnungen stieg dabei auf 9,66 Mrd. Euro, das sind um +1,16 Mrd. Euro (+13,6%) mehr als im Jahr 2015. Somit ist der Markt zwar noch immer gewachsen, allerdings prozentuell geringer als im Jahr zuvor.

Dies geht aus dem RE/MAX ImmoSpiegel für Eigentumswohnungen für das Gesamtjahr 2016 hervor, den Österreichs führendes Maklernetzwerk heute veröffentlicht hat www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise.

Die Daten dazu umfassen alle in ganz Österreich tatsächlich verkauften und verbücherten Wohnungen und kommen via Kaufvertragssammlung von IMMOunited – Roland Schmid aus dem Amtlichen Grundbuch. Sie sind zum Unterschied von allen anderen Veröffentlichungen keine Stichproben, sondern die Gesamtmenge und vor allem keine Schätzungen oder Angebotspreise, sondern tatsächliche Verkaufspreise. Mehr zur unterschiedlichen Qualität der Datenquellen und der Berechnungsmodelle auf www.remax.at/presse/immospiegel/datenqualitaet.


Gedämpftes Wachstum auf höchstem Niveau

Wie 2015 verzeichneten auch 2016 alle Bundesländer bei der Anzahl und beim Wert der gehandelten Wohnungen Anstiege. Aber wie schon in den vergangenen Jahren verflachten die Zuwächse. „Das heißt, die Anzahl der verkauften Wohnungen ist weiter gestiegen, die Preise haben in weiten Teilen Österreichs zugelegt, mehr als 2015, aber deutlich weniger als in den Jahren 2009 bis 2014“, erläutert der Geschäftsführer von RE/MAX Austria, Bernhard Reikersdorfer, MBA, und „in allen Bundesländern finden sich Bezirke, die weniger Wohnungsverkäufe zu verzeichnen hatten als im Jahr zuvor. Am schlechtesten war die Verkaufslaune in Kärnten, am besten im Bundesland Salzburg.“

In Summe zählen die RE/MAX Analysten 67 Bezirke (inklusive der darin liegenden Statutarstädte), in denen 2016 mehr Verkäufe getätigt wurden als 2015, und 37, in denen weniger Wohnungen umgeschlagen wurden sowie ein Unentschieden in Oberösterreich.


Jede zweite Wohnung kostet unter 107.000 oder über 250.000 Euro

Die Auswertung der 2016er-Kaufverträge zeigt, dass ein Viertel aller gehandelten Wohnungen in Österreich mindestens 250.000 Euro und ein weiteres Viertel weniger als 107.000 Euro kostete.

Damit sind die Preise an der Grenze zum unteren Viertel um +4,9%, also wesentlich moderater als im Jahr zuvor (+7,4%) gestiegen. Die Preise an der Grenze zum oberen Preisviertel haben dagegen stärker angezogen, nämlich um +4,2% (2015: +1,1%).

Typischerweise kostete 2016 eine Wohnung in Österreich 182.823 Euro und damit um +4,4% mehr als 2015.

„Unsere jährliche RREFIX-Expertenbefragung im Dezember 2015 hat +4,4% Preisanstieg für Eigentumswohnungen in zentralen Lagen, also dort, wo sich am meisten bewegt, prognostiziert. Im März 2017 sehen wir, dass diese Prognose ziemlich genau eingetroffen ist: Um +4,4% ist der typische Verkaufspreis einer Wohnung von 2015 auf 2016 nach oben gegangen", freut sich Reikersdorfer über die Treffsicherheit von RE/MAX Research.

In den vergangenen Jahren zogen regelmäßig die billigeren Wohnungen stärker im Preis an als die teureren. Im Jahr 2016 ist die Preisentwicklung hingegen – trotz beinahe gleichbleibender Marktbedingungen – über das gesamte Preisspektrum relativ konstant verlaufen.


5-Jahres-Vergleiche signalisieren leichte Entspannung

Die typischen Preise für Eigentumswohnungen sind im Fünf-Jahres-Vergleich bundesweit um +31,8% gestiegen. Das sind damit um exakt 3 Prozentpunkte weniger als noch vor einem Jahr.

Die günstigeren Wohnungen im unteren Preisviertel haben von 2011 auf 2016 um +43,8% zugelegt, die Wohnungen in der preislichen Mitte um +37,5% und das obere Viertel um +27,5%. Besonders an Preis und Wert haben seit 2011 die Wohnungen in Wien (+37,7%), in der Steiermark (+33,8%) und in Salzburg (+33,2%) zugelegt.


Preistreiber im Westen, nicht mehr in Wien

Während Wien im Jahr 2016 nur 1,7% Wertsteigerung pro Wohnung verzeichnet, notiert der bei Wohnungen überproportional wichtige Tiroler Markt bei +8,9% und Vorarlberg sogar bei +9,8%.


Wieder leichter Trend zu größeren Wohnungen

Das Phänomen, dass die Größe der gehandelten Wohnungen seit 2012 statistisch gesehen kleiner werden, hat sich 2015 eingebremst und 2016 wieder gedreht: Erstmals ist laut RE/MAX Statistik die Wohnfläche wieder größer geworden, nämlich um +0,8 m² auf 67,9 m². Dabei haben die Kleinwohnungen von 49,0 m² mit exakt einem Zusatz-Quadratmeter auf 50,0 m² mehr zugelegt als die großen mit +0,3 m² von 86,0 m² auf 86,3 m².

„Anscheinend ist mit einem nur mehr leichten Quadratmeterpreis-Anstieg auch wieder die Zuversicht und der Gusto auf mehr Fläche gekommen", meint Mag. Anton Nenning, Managing Director von RE/MAX Austria.

W I E N:
Ein Drittel des Wohnungsmarktes in Wien

Rund ein Drittel des gesamtösterreichischen Wohnungsmarktes 2016 spielte sich in Wien ab: 13.848 Eigentumswohnungen um insgesamt 3,34 Mrd. Euro stellen mengenmäßig 28,9% und wertmäßig 33,5% des Gesamtmarktes in Österreich dar. Die Anzahl der verbücherten Wohnungen stieg um 1.413 Einheiten und das Verkaufsvolumen um 366 Mio. Euro.
Vorarlberg, Tirol und Salzburg: teurer als Wien

Die Preise für Eigentumswohnungen lagen 2016 in Wien typischerweise bei 207.998 Euro. Eine Wohnung in Wien ist damit – wie in den Jahren 2010 bis 2012 – wieder billiger als in Vorarlberg, Tirol und Salzburg und hat damit seit dem Sprung an die Spitze im Jahr 2013 Jahr für Jahr wieder Positionen abgegeben. Im Vergleich zu 2015 hat der typische Wohnungspreis in Wien um +1,7% angezogen. Dieser Wert lag zwischen 2011 und 2013, bei 8%, 9% ja sogar 22%.

Billige Wohnungen werden 2016 erstmals wieder billiger, teure Wohnungen teurer

Ein Viertel der Wiener Wohnungen kostete weniger als 120.000 Euro und damit um -1,2% weniger als im Jahr zuvor. Das ist insofern höchst bemerkenswert, als gerade in diesem Preissegment seit 2008 die Preis- und Wertsteigerungen am höchsten waren.

Immerhin hat der Maximalpreis für das billigste Viertel aller Wiener Eigentumswohnungen in den letzten 5 Jahren insgesamt um exakt +50,0% zugelegt, während der Minimalpreis für das obere Preisviertel um „nur“ +35,2% angezogen hat.

Am oberen Ende der Preisskala kostete ein Viertel aller Wohnungen mindestens 284.000 Euro, also um +2,8% mehr als noch 2015.

„Damit ist die Goldgräberstimmung am Wohnungsmarkt in Wien wohl vorbei und die Preisrallye unterbrochen, weil zumindest für einen Teil der Bevölkerung – trotz historischem Zinstief – Wohnungseigentum nicht finanzierbar ist. Die Gründe dafür sind vielfältig: mehr Zuzug als Wohnbau, preistreibende Bebauungs-Vorschriften und Energie-Effizienz-Auflagen bei Neubauten, Leerstände aus Spekulationsgründen, usw.“, so Anton Nenning.
Wohnungsgrößen in Wien konstant

Wohnungsgrößen zeigen naturgemäß eine gewisse Bandbreite. Aber typischerweise ist eine 2016 verkaufte Wiener Wohnung lt. RE/MAX 65,7 m² groß und damit geringfügig (0,2 m², das entspricht einer Schuhabstelltasse) größer als im Jahr zuvor.


Quadratmeterpreise im Schnitt stabil

Auf den Quadratmeter umgerechnet kostete 2016 eine Wohnung in Wien 3.442 Euro und damit um +58 Euro (+1,7%) mehr als 2015. Damit sind die Quadratmeterpreise seit 2014 beinahe stabil (+2,3%). Das dämpft natürlich auch den Fünf-Jahres-Vergleich, der trotzdem noch immer einen Wertanstieg von 40,2% seit 2011 aufweist. Vor einem Jahr lag der Vergleichswert allerdings noch bei 52,4%.


Auch billige Quadratmeterpreise sinken!

Die sozialpolitische gute Nachricht ist, dass nicht nur die Wohnungspreise, sondern auch die Quadratmeterpreise der billigeren 25% aller verkauften Wiener Wohnungen nach unten gegangen sind, nämlich um ganze -2,5% auf 2.531 Euro. Am anderen Ende dagegen eine Preissteigerung von +3,0% auf 4.284 Euro Einstiegspreis in der Oberklasse (Top 25%).

„Die Frage nach leistbarem Wohnungseigentum ist aber weiter aktuell. Wer nicht kaufen kann, soll mieten und zwar lebenslänglich, ist als Antwort langfristig ziemlich kurzsichtig. Schließlich haben Pensionisten in Miete höhere Fixkosten als jene im Wohnungseigentum. Sie sind daher bei Pensionskürzungen wesentlich mehr gefährdet als Wohnungseigentümer. Solange unser Umlage-Pensionssystem trotz steigender Kosten aufgrund der Bevölkerungsüberalterung finanzierbar ist, ist ja alles gut. Nur, wenn das dann einmal nicht mehr der Fall sein wird, ist die Zeit der rechtzeitigen finanziellen Vorsorge möglicherweise 20 Jahre zu spät“, meint Reikersdorfer.
Lage ist wesentlicher preisbestimmender Faktor, weniger Action im Ersten

Interessant, wenngleich nur für wenige relevant, sind die typischen Quadratmeterpreise in Wien 1. Sie sind 2016 knapp unter das Niveau von 2014 zurückgefallen, nämlich auf 7.332 Euro pro Quadratmeter (-11,8% zu 2015). Jeder vierte ausgewiesene Wohnungs-Quadratmeterpreis im ersten Wiener Gemeindebezirk liegt noch immer knapp im fünfstelligen Bereich, nämlich bei 10.093 Euro und hat damit zum Vorjahr um -12,1% verloren. Trotzdem: die teuersten Top-25% Wohnungen aller anderen Bezirke beginnen dennoch erst bei gut der Hälfte, nämlich mit 5.934 Euro in Döbling – oder eben darunter.


Wieden wieder Zweiter

Auf den Rängen der teuersten Wiener Wohnbezirke nach dem typischen Quadratmeterpreis gab es 2016 massive Verschiebungen: Alsergrund (9.), 2015 noch auf Rang 2 ist wieder auf Platz 8 zurückgefallen. Wieden führt – hinter Wien 1 – die Liste der typischen Quadratmeterpreise mit 4.820 Euro an, nahezu gleichauf Döbling (19.) mit 4.816, die Josefstadt (8.) mit 4.343, Währing (18.) mit 4.244, Neubau (7.) mit 4.213 und Hietzing mit 4.161 Euro. Dahinter wie erwähnt als achter Alsergrund (9.) mit 4.091 Euro pro Quadratmeter Wohnnutzfläche und auch der Dritte (Landstraße) mit 4.074 ist über der magischen Grenze von 4.000 Euro/m².


Rudolfsheim-Fünfhaus am günstigsten

Die günstigsten Wohnflächen gibt es neuerdings in Rudolfsheim-Fünfhaus (15.) mit 2.614 Euro, nahezu preisgleich ist Simmering (11.) mit 2.630 Euro. Geringfügig mehr kostet der Quadratmeter in der Donaustadt (22.) mit 2.750 Euro, in Favoriten (10.) mit 2.888 Euro und in der Brigittenau (20.) mit 3.017 Euro pro Quadratmeter.

Quadratmeterpreise veröffentlicht RE/MAX Research kostenlos unter www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#wien.

In sieben Wiener Bezirken sind die typischen Quadratmeterpreise gefallen, nämlich zweistellig im Zweiundzwanzigsten, im Ersten und im Neunten, signifikant auch im Zwölften und geringfügig im Elften, Siebenten und Sechsten.

Die prozentuell höchsten Wertzuwächse am Quadratmeterpreis gab es in Favoriten (10.) mit +23,2%, dahinter Floridsdorf (21.) mit +13,7%. Auch Margareten (5.), Leopoldstadt (2.), Brigittenau (20.) und Döbling (19.) kommen auf über 10% Plus, alle anderen Bezirke weisen einstellige Zuwachsraten auf.
Bandbreite zwischen Rudolfsheim und Innere Stadt

Die Tendenzen der Wiener Wohnungspreise:
Der durchschnittliche Preis für eine Wohnung lag laut RE/MAX ImmoSpiegel im 1. Bezirk trotz geringerer Quadratmeterpreise aufgrund größerer Wohnungsgrößen bei 846.719 Euro und bei 136.063 Euro in Rudolfsheim-Fünfhaus (15.).

Alle anderen Bezirke lagen dazwischen: In aufsteigender Reihenfolge: Favoriten (10.) mit 155.542 Euro (+12,7%), Simmering (11.) mit 156.395 Euro (-5,5%), Brigittenau (20.) mit 157.823 Euro (+13,7%), Ottakring (16.) mit 162.896 Euro (-2,2%), Meidling (12.) mit 181.339 Euro (-0,4%), Floridsdorf (21.) mit 185.023 Euro (-1,6%), Hernals (17.) mit 197.794 Euro (+2,1%) und der teuerste Bezirk unter der 200er-Grenze ist Penzing (14.) mit 199.652 Euro (-7,0%) für eine Wohnung.

Knapp über der 200er-Grenze liegt die Donaustadt (22.) mit 200.100 Euro (-13,8%), darüber Margareten (5.) mit 203.404 Euro (+9,2%), Leopoldstadt (2.) mit 211.448 (+6,1%), Liesing (23.) mit 222.215 Euro (+13,8%) und die Landstraße (3.) mit 230.636 Euro (-0,9%). Der Alsergrund folgt mit 237.220 Euro (-11,6%), danach Mariahilf (6.) mit 261.499 Euro (+9,0%), Neubau (9.) mit 282.681 Euro (+7,9%) und die Josefstadt (8.) mit 289.031 Euro (+16,6%). Währing ist der fünftteuerste Wiener Bezirk und der letzte mit Wohnungspreisen unter 300.000 Euro: 291.438 Euro kostet eine Wohnung im 18., um +12,5% mehr als 2015. Rang 4 im Wohnungspreis-Ranking geht an Hietzing (13.) mit 301.962 Euro pro Wohnung (+15,5%), Rang 3 an Döbling (19.) mit 346.773 Euro (+5,9%), Silber an Wieden (4.) mit 357.063 Euro für eine Wohnung (+16,5%) und Gold an die Innere Stadt. Somit haben in 8 Bezirken die typischen Wohnungspreise nachgegeben und in 15 angezogen.

Soweit möglich und aus den Kaufverträgen erkennbar wurden Erstbezug und Neubau von Gebrauchtimmobilien getrennt. Weiterführende Daten dazu auf www.remax.at/presse/immospiegel/erstbezug.

HIGHLIGHTS aus den BUNDESLÄNDERN
Die teuersten Immobilien liegen in Tirol, Vorarlberg und Salzburg: Im Bezirk Kitzbühel kostete 2016 eine Wohnung im Schnitt 328.534 Euro. Der Bezirk Landeck, wo der Wohnungsmarkt 2015 eingeknickt war, hat sich wieder erholt und liegt nur um 351 Euro oder 1,1 Promille hinter dem Hahnenkamm-Bezirk. Dann folgen die Vorarlberger Bezirke Bregenz, Bludenz, Feldkirch und Zell am See im Bundesland Salzburg.

B U N D E S L Ä N D E R im Detail

STEIERMARK weiterhin vorne

Die Steiermark war 2016 wieder der mengenmäßig zweitwichtigste Wohnungsmarkt hinter Wien: 6.928 Verbücherungen von verkauften Wohnungen, um +337 mehr als 2015, erfolgten in der Grünen Mark. Der Gesamtverkaufswert überstieg 2016 erstmals knapp die Ein-Milliarden-Eurogrenze: ein Plus von 89 Mio. Euro oder 9,8% im Vergleich zum Jahr 2015.


Jede zweite steirische Wohnung in Graz

Die landesweiten Wohnungspreise legten 2016 im Schnitt um +4,3% zu und erreichten 134.504 Euro. Natürlich ist vor allem Graz für den steirischen Wohnungsmarkt bestimmend, immerhin erfolgten hier 3.624 Verkäufe. Das sind mehr als die Hälfte im gesamten Bundesland. Mit den 10,3% von Graz-Umgebung sind es beinahe zwei Drittel. Dabei sind in der Stadt um 131 Wohnungen weniger verbüchert worden als noch 2015. „Herausgerissen“ hat die steirische Statistik der Bezirk Voitsberg mit +146 Verbücherungen mehr als 2015, das entspricht mehr als einer Verdopplung. „Die Ursache war eine allgemeine Aufbruchs-stimmung am Markt mit einer noch nie dagewesenen Nachfrage und dazu ein ungewöhnlich großes Wohnbauprojekt“, sagt Johann Harkam von RE/MAX White Horse in Voitsberg.


Grazer Wohnungen sind kleiner als in Wien und billiger

Die Durchschnittspreise resultieren natürlich vor allem aus den Grazer Werten. Sie liegen bei 156.034 Euro und damit um +6,9% über 2015, die von Graz-Umgebung bei 161.663 Euro (+12,9%).

Die Preis-Bandbreite in Graz: Ein Viertel aller Wohnungen lag preislich unter 101.191 Euro, ein weiteres Viertel über 201.848 Euro und die verbleibende Hälfte aller Wohnungen lag preislich dazwischen. Im Fünf-Jahres-Vergleich legten die Grazer Wohnungspreise um +38,1% zu, weniger als der steirische Schnitt mit +40,6%.

Die durchschnittliche Wohnungsgröße in Graz war 61,5 m² groß und somit um -4,2 m² kleiner als in Wien.

Die Quadratmeterpreise in Graz lagen 2016 mit 2.634 Euro noch immer gut 800 Euro unter jenen von Wien. So gesehen ist Graz – was die Grazer schon immer wussten – neben der Lebensqualität auch kostenmäßig eine attraktive Alternative zur Bundeshauptstadt.


Dreimal Murau ist Weiz

Teuerster Landbezirk ist Weiz mit 127.000 Euro (-5,4%), gefolgt von Liezen (121.481 Euro, +6,1%), Leibnitz (118.827 Euro, -6,4%), Deutschlandsberg (113.984 Euro, +13,8%), die Südoststeiermark liegt bei 111.920 Euro (+36%), Hartberg-Fürstenfeld bei 100.102 Euro (-10,4%), Bruck-Mürzzuschlag vermeldet 84.237 Euro (+16,1%), Leoben 80.463 Euro (+18,0%), Voitsberg 77.455 Euro mit einem Plus von 8,0%, der Bezirk Murtal 55.148 Euro pro Wohneinheit (+6,0%) und Murau – wie alle kleinen Märkte – von großen statistischen Schwankungen geplagt: 42.455 Euro (-37,3%). Mehr Fakten dazu unter www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#steiermark


OBERÖSTERREICH: An jedem Tag des Jahres eine Wohnung mehr!

5.644 Wohnungsverkäufe wurden 2016 auf den Grundbuchsgerichten in Oberösterreich 2016 neu verbüchert, um +365 mehr als im Jahr zuvor (+6,9%). Eine beachtliche Steigerung, wenn man bedenkt, dass Oberösterreich 2015 mehr zusätzliche (!) Verbücherungen aufwies als die Hochburg Wien. Der Wert der im Jahr 2016 gehandelten Wohnungen betrug 970 Mio. Euro und lag damit um 73 Mio. (+8,1%) über dem Vorjahr.


Kleinwohnungen nach Preisrallye stabil

Typischerweise kostete eine Wohnung ob der Enns laut RE/MAX ImmoSpiegel 2016 im Schnitt 162.192 Euro, um +1,4% mehr als 2015 und um +29,5% mehr als 2011. Jede vierte oberösterreichische Wohnung ging um weniger als 105.000 Euro – unverändert zu 2015 – ins Grundbuch ein. Dies ist insofern erklärlich und gleichzeitig bemerkenswert, weil es nach einer Verschnaufpause aussieht: Immerhin hat kein anderes Bundesland im Fünf-Jahres-Vergleich derart hohe Preissteigerungen bei Billigwohnungen verzeichnet: +51,1%.

Dagegen stieg im selben Vergleichs-Zeitraum die Grenze bei den teuersten 25% nur um vergleichsweise schlanke +22,8% (auf 215.515 Euro). Das ist der zweitgeringste Wert unter allen Bundesländern.


Ein Viertel der Wohnungsverkäufe in Linz

In der Landeshauptstadt Linz erfolgten 2016 ein Viertel (24,8%) der oberösterreichischen Wohnungskäufe: 1.401 Einheiten, um 147 mehr als im Jahr zuvor.

697 Wohnungen waren es in Linz-Land, 671 im Bezirk Gmunden, 637 im Bezirk Vöcklabruck und 586 in Stadt & Land Wels. Auf Rang sechs folgt Stadt & Land Steyr wie schon 2015 mit 309 Wohnungen, vor Urfahr-Umgebung (275) bzw. den Bezirken Braunau (255), Grieskirchen (176) und Ried mit 144 Wohnungskäufen. Alle Bezirkszahlen bezüglich Wohnungsverkäufe finden Sie unter www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#oberoesterreich.

Der typische Preis lag in der Stadt Linz bei 177.657 Euro und damit um 1,1% über 2015. Da die Größen der verbücherten Wohnungen zurückgegangen sind (auf 70,3 m²) sind die Linzer Quadratmeterpreise gestiegen, nämlich um +4,8% auf 2.744 Euro. Die Bandbreite ist beachtlich: Ein Viertel kostete weniger als 1.957 Euro und ein Viertel mehr als 3.478 Euro pro Quadratmeter. Linz-Land verzeichnete 2016 durchschnittliche Wohnungspreise von 173.940 Euro (+7,0%).


Attersee und Mondsee hängen Traunsee ab

Der teuerste Wohnungs-Bezirk 2016 war Vöcklabruck mit 196.502 Euro (+2,8%) für eine Wohneinheit, auf Rang 2 folgt Urfahr-Umgebung mit 185.227 Euro (+1,0%), dahinter Linz und Linz-Land.

Auf dem 5. Platz rangiert der Bezirk Perg (160.955 Euro, -1,6%) noch vor Stadt und Land Wels (155.079 Euro, +18,7%), Gmunden (147.359 Euro, +6,3%), Eferding (145.992 Euro, -18%), Ried (145.385 Euro, +5,7%), Steyr (Stadt und Land mit 144.915 Euro, -17,5%), Braunau (133.534 Euro, +1,7%), Schärding (130.518 Euro, -17,4% nach einem extrem starken Vorjahr), Freistadt (126.101 Euro, +3,2%), Grieskirchen (123.106 Euro, -10,4% und trotzdem der zweithöchste Wert seit Beginn der Aufzeichnungen 2009), Rohrbach (117.781 Euro, +20,2%) und schlussendlich der Bezirk Kirchdorf mit ungewöhnlich niedrigen 88.625 Euro (-34,8%). „Zahlreiche ältere Eigentumswohnungen in Wartberg, verkauft an einen Investor, ein günstiges Mietkaufwohnungsprojekt in Kirchdorf und ein großes Hotel in Windischgarsten, das in günstige Eigentumswohnungen umgewandelt wurde, sie alle drückten den Schnitt 2016,“ so Ing. Mag. (FH) Peter Graßegger von RE/MAX Kirchdorf.


NIEDERÖSTERREICH: +16,1% mehr Wohnungsverkäufe im Land der Einfamilienhäuser

In Relation zu den bisherigen Wohnungsverkäufen verzeichnete Niederösterreich die höchste Zuwachsrate: +16,1%. Die Grundbücher verzeichneten 2016 exakt 5.558 Wohnungsverbücherungen, um +769 mehr als 2015. Damit verpasste Niederösterreich gerade noch einen Stockerlplatz im Bundesländer-Ranking. Auch der Wert der Wohnungen kletterte um +19,6% auf 868 Mio. Euro nach oben, immerhin Rang 6 unter den Bundesländern. Eine Wohnung in Niederösterreich hatte laut RE/MAX Research 2016 einen Durchschnittswert von 146.302 Euro. Dieser Wert lag um +4,3% über dem von 2015.


Meisten Wohnungsbewegungen rund um Wien

In den Bezirken rund um Wien wurden mehr Wohnungen gehandelt als anderswo: Mödling führt laut dem RE/MAX ImmoSpiegel die Mengenstatistik mit 1.050 Wohnungen an, das sind doppelt so viele wie im ganzen Burgenland. Wien-Umgebung folgte aufgrund der Bezirksgrenzenänderung zum letzten Mal mit 848 Wohnungen auf dem 2. Platz, Rang 3 ging an Baden mit 677 Wohneinheiten und die Landeshauptstadt landete mit 382 Einheiten auf dem vierten Platz. In diesen 4 Bezirken wurden mehr Wohnungen ver- und gekauft als in allen anderen 18 blau-gelben Bezirken zusammen.


Wiener Preise strahlen aus

Auch die Wohnungspreise sind im Wiener Umland am höchsten: Wien-Umgebung verabschiedet sich aus der Statistik mit 197.573 Euro (+3,2%). Damit wird in Zukunft das Duell um den Spitzenplatz Tulln (189.272 Euro pro Wohnung, +33,3%) gegen Mödling (187.256 Euro, -1,7%) lauten. Außenseiter-Chancen haben auch Korneuburg (174.500 Euro, +2,5%) und Baden (163.974 Euro, +2,1%). Im Vergleich zu Wien ist das allerdings günstig, denn im Wiener Bezirks-Ranking würde selbst eine „WU“-Wohnung nur auf Platz 17 rangieren.


Viele Bezirke mit preiswerten Wohnungen

Unter 150.000 Euro gibt es Wohnungen in Mistelbach (145.378 Euro, +11,8%), in Gänserndorf (144.612 Euro, +7,2%), Krems (Stadt und Land - 130.018 Euro, -6,9%), Wr. Neustadt (Stadt und Land - 115.515 Euro, +9,7%), Bruck (113.622 Euro, +17,3%) und Amstetten inkl. Waidhofen/Ybbs (105.225 Euro, +7,2%).

Unter 100.000 finden sich die statistischen Durchschnitts-Wohnungspreise in St. Pölten-Land (95.007 Euro, +10,1%), Hollabrunn (90.676 Euro, +1,3%), Neunkirchen (90.476 Euro, +33,3%), Zwettl (85.678 Euro, -11,9%), Scheibbs (83.868 Euro, +21,6%), Melk (73.219 Euro, +3,9%), Waidhofen/Thaya (67.753 Euro, -21%), Horn (66.083 Euro, +6,7%), Lilienfeld (65.878 Euro, -0,1%) und Gmünd trotz einem deutlichen Preis-Sprung nach oben nur bei 45.156 Euro (+24,8%).

Die Preise in der Landeshauptstadt betragen 73.702 Euro bzw. -22,5% weniger als im Vorjahr. „Diese sind massiv beeinflusst von einer geballten Ladung kleiner Wohnungen einer Genossenschaft, die 2016 verkauft wurden“, berichtet Mag. Bernhard Baumgartner von RE/MAX Plus in St. Pölten.

Während im Fünf-Jahres-Vergleich die Wohnungspreise in Niederösterreich um +31,9% zugelegt haben, waren es laut den RE/MAX Erhebungen in Tulln +62,7% und in Mistelbach gar +106,6%. Alle Zahlen aus dem RE/MAX ImmoSpiegel finden Sie unter www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#niederoesterreich.


TIROL vergrößert Abstand beim Wert der verkauften Wohnungen

Tirol, nach dem Wert der verbücherten Wohnungen das stärkste Bundesland hinter Wien, vergrößerte den Abstand zu Salzburg auf 271 Mio. Euro und zur Steiermark auf 314 Mio. Euro. Bei insgesamt 1,32 Mrd. Euro liegt der Tiroler Wohnungs-Transaktionswert 2016 um +166 Mio. Euro über dem Vorjahr. 5.558 Wohnungen erhielten im Amtlichen Grundbuch neue Eigentümer, um +5,6% mehr als 2015.


Innsbruck und Umland machen die Hälfte

1.597 Wohnungen wurden in Innsbruck-Stadt und 1.252 in Innsbruck-Land verkauft. Das sind 53,5% aller Tiroler Wohnungskäufe. Die Bezirke Kufstein mit 725, Kitzbühel mit 533 und Schwaz mit 497 Wohnungen liegen da schon deutlich dahinter. Diese fünf Bezirke konnten auch mengenmäßig zulegen (Stadt: +8,3%, Innsbruck-Land +9,2%, Kufstein +3,0%, Kitzbühel +14,9%, Schwaz +10,4%), wohingegen die umschlagsschwächeren Bezirke durchwegs Einbrüche zu verzeichnen hatten: Imst 255 Verkäufe (-1,9%) und Lienz-Osttirol 220 (-0,5%). Besonders spektakulär sehen die Rückgänge in Landeck (-23,2%) auf 142 Wohnungen und Reutte (-27,9%) auf 98 Wohnungen aus. Sie erklären sich aber ganz offensichtlich aus den extremen Zuwächsen im Jahr 2015. So liegen beide Bezirke 2016 trotz Einbruch noch weit über dem 5-Jahresschnitt an Verbücherungen.


Diesseits und jenseits des Arlbergs

Nach dem Konsolidierungsjahr 2015 haben die typischen Wohnungspreise in Tirol wieder kräftig angezogen. Nur in Vorarlberg war – je nach Sichtweise – die Wertsteigerung oder Teuerung höher.

Plus 8,9% ergeben die Berechnungen von RE/MAX Research für den Tiroler Landesschnitt.

Außer in Imst (-2,1%) überall Pluswerte: Statistisch besonders bedeutsam aufgrund der Wohnungsmengen die +6,4% in der Stadt und die +10,0% in Innsbruck-Land, wohingegen Kitzbühel mit moderaten +1,9% geradezu preisstabilisierend auftrat.

Alle diesbezüglichen Fakten finden sie auf www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#tirol.

Eine typische Tiroler Wohnung kostete den RE/MAX-Experten zufolge 2016 in Innsbruck 235.619 Euro, in Innsbruck-Land 222.307 Euro, im Bezirk Kitzbühel 328.534 Euro und in Landeck – nur knapp dahinter – 328.183 Euro (+26,4%). Der Bezirk Schwaz meldet 198.743 Euro pro Wohnung (+15,2%), Kufstein 183.315 Euro (+6,9%), Imst 167.078 Euro, Reutte 159.288 (+6,0%) und Lienz-Osttirol 150.091 Euro (+8,3%).

Innsbruck hat neben den hohen Durchschnittspreisen eine weitere, brisante Besonderheit aufzuweisen: Die Preis-Spreizung bei den Quadratmeterpreisen ist relativ gering und sie wird noch geringer. Ein Viertel aller Wohnungen kostete pro Quadratmeter in der Tiroler Landeshauptstadt weniger als 3.414 Euro (+15,7%) und ein Viertel mehr als 4.753 Euro (+4,5%). Die Hälfte aller Quadratmeterpreise bewegte sich auf dem ungewöhnlich schmalen Preisband dazwischen. Die angeführten Preisgrenzen unterscheiden sich nur um 39,2%. Das führt dazu, dass die oft beschworene und erwünschte soziale Durchmischung langsam verloren geht. Je weiter der Preiskorridor offen ist, desto leichter können unterschiedliche Einkommens- und Vermögensschichten zusammenleben, wenn das Preisniveau an sich schon hoch ist. Zum Vergleich die Bandbreiten der 50%-Preiskorridore anderer Landeshauptstädte mit Universitäten: in Klagenfurt ist die Bandbreite 66,4% breit, in Linz allerdings auf dem halben Preisniveau 41,4%, in Salzburg 70,1%, in Graz 76,8% und auch im teuren Bregenz 59,3%.


SALZBURG: Wohnungs-Verkaufswert erstmals über 1 Mrd. Euro

Um 519 Wohnungen wurden im Land Salzburg 2016 mehr gekauft als 2015, nämlich insgesamt 4.492 Einheiten (+13,1%). Damit reiht sich Salzburg hinter dem größeren Tirol und dem kleineren Vorarlberg an der 6. Stelle der Bundesländerstatistik ein.

Der Gegenwert erreichte erstmals die Milliardengrenze. Die ausgewiesenen 1,046 Mrd. Euro sind +17,4% mehr als 2015.


5 Jahre Höhenflug

Damit hat der Salzburger Wohnungsmarkt einen einzigartigen Höhenflug hinter sich: Im Fünf-Jahres-Vergleich stiegen die Anzahl der verkauften Einheiten um +53,2% und der bezahlte Gesamtwert verdoppelte sich beinahe: +95,9%.

Regional betrachtet sind Wohnungsverkäufe vor allem ein Thema für die Stadt und den Flachgau, denn 60,8% aller gehandelten Wohnungen fanden dort neue Eigentümer. Der Pinzgau schneidet mit einem Anteil von 19,3% der Wohnungs-Neuverbücherungen noch relativ gut ab, während der Pongau mit 11,2%, der Tennengau mit 7,5% und vor allem der Lungau mit einem Anteil von 1,2% der Wohnungs-Transaktionen wesentlich weniger betroffen sind.

Im Zeitvergleich haben alle Bezirke außer Tamsweg mit -4,3% (54) mehr Wohnungstransaktionen als im Jahr 2015 abgewickelt. St. Johann 503 Käufe (+7,0%), Hallein 337 (+10,1%), die Landeshauptstadt 1.744 (+11,9%), Salzburg-Umgebung 987 (+15,0%) und Zell am See 867 Wohnungen und damit um 20,8% mehr als 2015.


Bergauf, aber moderat

Die Entwicklung der Salzburger Wohnungspreise geht nach wie vor nach oben, aber für Salzburger Verhältnisse doch eher unspektakulär: 216.452 Euro kostete 2016 eine Wohnung im Salzburger Schnitt, der wie bereits erwähnt, von Salzburg Stadt und Flachgau massiv beeinflusst ist: um +4,7% mehr als 2015.

Die Preise im Detail: Natürlich voran die Stadt Salzburg mit 232.819 Euro für eine Wohnung (+4,7%), gefolgt vom Pinzgau mit 229.448 Euro pro Wohneinheit (+5,2%), dem Flachgau mit 220.235 Euro (+3,3%), dem Tennengau mit 191.707 Euro (+7,9%) und dem Pongau mit 170.558 Euro und damit nur auf Vorjahresniveau (-0,1%). Schlusslicht ist der Lungau mit 134.144 Euro (+5,0%).

Im Fünf-Jahres-Vergleich haben lt. RE/MAX ImmoSpiegel die Wohnungspreise in der Stadt Salzburg um +49,4% angezogen, im Bezirk Salzburg Land um +38,5%.

Mehr Daten finden sie unter www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#salzburg.


VORARLBERG kratzt an der 3000er Wohnungsgrenze

„Schaffa, schaffa, Wohnung kofa!“ scheint das neue Motto der Vorarlberger zu sein.

2.979 Wohneinheiten, um 259 mehr als 2015, wurden 2016 im Ländle verbüchert. Das sind um +9,5% mehr als im Jahr zuvor. Der Gegenwert belief sich auf 732 Mio. Euro und entspricht einer Transaktionswert-Steigerung von +18,7%.


Staatsmeister bei Preissteigerungen

Nach den moderaten Preissteigerungen 2015 zeigt die Wertentwicklung 2016 wieder steil nach oben: plus 9,8% Preisanstieg pro Wohnung im Landesschnitt sind erheblich, vor allem, wenn man das allgemeine Preisniveau bedenkt. Der Preisanstieg ist daher in Vorarlberg größer als in jedem anderen Bundesland. In den Bezirken ergibt sich nach den RE/MAX Analysen ein leicht differenziertes Bild: Dornbirn noch mit +5,7% Preisauftrieb, Feldkirch bereits mit +9,3%, Bludenz mit +11,9% und Bregenz mit +13,3%.


Vorne bei den Wohnungspreisen

Der Preis einer typischen Wohnung in Vorarlberg lag 2016 bei 235.776 Euro. Das ist der höchste Bundesländer-Wohnungspreis in ganz Österreich, vor Tirol, Salzburg und Wien. Vergleichsweise günstig waren die Wohnungen im Bezirk Dornbirn mit 224.939 Euro, dahinter Feldkirch mit 229.983 pro Wohneinheit. In Bludenz schlug eine Wohnung mit 245.768 Euro zu Buche und in der Landeshauptstadt samt Umland mit 247.114 Euro.

So sind die 4 Vorarlberger Bezirke im Bezirks-Ranking außerhalb Wiens hinter Kitzbühel und Landeck auf den Rängen 3, 4, 7 bzw. 9 und Bregenz die teuerste Landeshauptstadt.

Wie sieht der 5-Jahres-Vergleich aus: Dieser ergibt +30,4% für das Bundesland, +27,2% für Feldkirch als niedrigsten und +42,9% für Bregenz als höchsten Bezirkswert.

Alle Zahlen finden sie unter www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#vorarlberg.


KÄRNTEN: Spittal/Drau beim Wohnungspreis voran

2.575 verbücherte Wohneinheiten in Kärnten sind nach dem All-Time-High 2015 ein weiterer Zugewinn von 94 Verkäufen (+3,8%). Der Gesamtwert der verbücherten Eigentumswohnungen stieg auf insgesamt 440 Mio. Euro, das bedeutet ein Plus von 10,8%.


4 von 10 Wohnungsverkäufen in der Lindwurmstadt

Mit einem Anteil von 40,0% aller Kärntner Wohnungskäufe dominiert die Stadt Klagenfurt den Markt. 1.031 Verbücherungen in der Lindwurmstadt (+7,8%), 701 in Villach Stadt und Land (+8,9%), 240 in Klagenfurt Land (+31,1%) und 267 im Bezirk Spittal (-12,7%).


Millstädter See statt Wörthersee

Die Kärntner Wohnungspreise liegen 2016 im Mittel bei 154.410 Euro und damit um +6,7% über 2015. Wohl aufgrund von mehreren Neubauten und einer gewissen Marktenge mit rückläufigen Verkaufszahlen sind in Spittal/Drau die Durchschnittspreise massiv gestiegen, nämlich um +31,0% auf 176.159 Euro. Damit hat Spittal zumindest für 2016 alle anderen Bezirke inkl. Klagenfurt Land mit 173.227 Euro pro Wohnung (-7,1%) hinter sich gelassen, ebenso Villach (Stadt+Land) mit 170.808 Euro (+7,9%) und die Stadt Klagenfurt mit 151.015 Euro (-1,5%). Feldkirchen liegt bei 109.832 Euro (-0,6%), St. Veit an der Glan bei 105.760 Euro (+7,3%) und der Bezirk Wolfsberg bei 104.927 Euro (+25,5%).

Im Fünf-Jahres-Vergleich zeigt der Bezirk Spittal aufgrund des Sprungs 2016 den höchsten Wertzuwachs (+46,9%), gefolgt von der Stadt Klagenfurt (+38,3%) und Villach (+30,1%). Alle anderen Fakten zu den Kärntner Wohnungspreisen finden Sie unter www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#kaernten.

BURGENLAND beim Mengenzuwachs prozentuell nur hinter NÖ
Döbling und Josefstadt als Sparring-Partner

Der Wohnungsmarkt im Burgenland entspricht dem von Wien-Döbling, zumindest nach der Anzahl der verkauften Wohnungen: 503 Wohnungsverkäufe erbrachten die Verbücherungen im sonnigen Osten 2016, um +65 mehr als 2015. Mit dieser Steigerung (+14,8%) liegt das Burgenland in Prozenten nur knapp hinter Niederösterreich und noch vor Salzburg.
Voran im Fünf-Jahres-Vergleich

Somit sind im Fünfjahresvergleich die pannonischen Wohnungsverkäufe ziemlich kontinuierlich gestiegen, nämlich in Summe um +81,6%. Das ist Österreich-Rekord.

Der Wert der Verbücherungen betrug 46 Mio. Euro, das entspricht in etwa Wien-Josefstadt, dabei betrug der Wertzuwachs beinahe 6 Mio. Euro (+14,1%).
Konzentration auf Hauptstadt und See

In Eisenstadt (Stadt & Umgebung & Rust) fanden mehr als ein Drittel der burgenländischen Wohnungs-Verkäufe statt. Zusammen mit dem Bezirk Neusiedl macht das fast zwei Drittel und zusätzlich mit dem Bezirk Mattersburg mehr als 3 Viertel aller burgenländischen Wohnungseigentümerwechsel aus.

In der Landeshauptstadt und im Umland kostete eine Wohnung typischerweise 96.315 Euro (+10,5%), im Bezirk Mattersburg 73.307 Euro (+12,5%) und im Bezirk Neusiedl 94.791 Euro.

Dieser Preiseinbruch im Bezirk Neusiedl um -18,3% geht mit einer Mengensteigerung von +35,8% einher. „Er spiegelt weniger die allgemeine Preisentwicklung wieder“, so Roswitha Knebelreiter von RE/MAX P&I in Neusiedl, „sondern das Faktum, dass 2016 kaum Neubauwohnungen in Top-Lagen auf den Markt kamen, die zuvor den Durchschnittspreis gestützt haben, sondern vermehrt ältere Objekte in weniger attraktiven Gegenden.“

Alle anderen Fakten zu den Wohnungspreisen im Burgenland finden Sie unter www.remax.at/presse/immospiegel/wohnungspreise#burgenland.
Preise für Erstbezug versus Gebrauchtwohnungen
Neubautätigkeit vor allem in Wien und Graz, Vorarlberg Spitzenreiter beim Preis

Österreichweit standen auf den Grundbüchern 32.738 gebrauchte Wohnungen den 15.108 Wohnungen der Gruppe >Neubauten, Erstbezüge< gegenüber. Dies hat RE/MAX Research für 2016 auf Basis der Kauvertragsdaten von IMMOunited – Roland Schmid erhoben und auch die Preise für Erstbezugs-Wohnungen separat berechnet.

Der Anteil der von Bauträgern neu verkauften Wohneinheiten schwankt von Bundesland zu Bundesland. Am höchsten war er in Salzburg (37%), Tirol und Kärnten (jeweils 36%). In der Steiermark betrug der Neubauobjekte-Anteil 34%, in Oberösterreich 32%, in Vorarlberg und Niederösterreich 30% und in Wien 28%.

Eine echte Ausnahme der Regel, dass nämlich rund ein Drittel des Wohnungsmarktes Neubauten sind, liefert das Burgenland mit 15%, eben einem Siebentel.
Im Österreich-Schnitt der vermarkteten Wohnungen gelten 32% als Neubau bzw. Erstbezug und 68% als gebraucht.
Wertmäßig sieht das Verhältnis natürlich anders aus, aufgrund der höheren Neubaupreise macht der Wertanteil der Neubauten 40% des Gesamtwohnungsmarktes aus.
+81.634 Euro zusätzlich für „neu“

Die durchschnittlichen Preise für Neubau-Eigentumswohnungen in Österreich liegen bei 238.554 Euro und damit um +81.634 Euro (+52%) über dem Gebrauchtwohnungspreis. Bessere Ausstattung, niedrigere Heizkosten, mehr Komfort, auch modernere, praktischere Grundrisse und einige Quadratmeter mehr machen sich bezahlt, oder schlagen sich zumindest im Preis nieder.

An der Spitze bei den Neubau-Wohnungspreisen 2016 liegt das Bundesland Vorarlberg mit 288.922 Euro, gefolgt von Salzburg mit 281.874 Euro, Tirol 271.465 Euro und Wien mit 268.576 Euro pro Neubauwohnung. Nach einem gehörigen Respektabstand von fast 50.000 Euro führt Kärnten mit 218.935 Euro die zweite Gruppe der Neubaupreise an. Dahinter folgen mit 209.961 Euro Oberösterreich, mit 192.938 Euro Niederösterreich, mit 184.533 Euro die Grüne Mark und mit 115.345 Euro das Burgenland.

Besonders hohe Neubautätigkeiten waren im Grundbuch in den Wiener Bezirken Floridsdorf (46% aller Verbücherungen waren Neubauten), Donaustadt (44%), Liesing (44%) und Simmering (43%), im Burgenland in Eisenstadt (34%), in Kärnten in der Stadt Klagenfurt (42%) und in Villach (39%) nachweisbar.

In Niederösterreich sticht St. Pölten – wie bereits erwähnt – mit 53% Verkäufen von Bauträgern heraus. 48% sind es in Wien-Umgebung, 38% in Mödling und 37% in Tulln, besonders wenig im oberen Wein- und Waldviertel.

In Oberösterreich finden sich die Früchte besonders reger Bautätigkeit im Vergleich zum Altbestand in den Bezirken Vöcklabruck (44%), Perg und Freistadt (je 41%), Schärding, Grießkirchen und Linz-Land (je 35%). Wirklich ausgelassen hat der Bezirk Ried (8%).

Im Bundesland Salzburg rotierten die Mischmaschinen im Flachgau extrem effizient: 48% aller Wohnungsverbücherungen waren dort Neubauten, 46% in Hallein und 44% in Zell am See. Schlusslicht war Tamsweg.

In der Steiermark decken sich die Hochpreis-Bezirke exakt mit jenen, die überproportional viele Neubauten aufweisen: die Landeshauptstadt Graz (42% Neubauanteil), Graz-Umgebung (41%), Weiz (40%) und die Südoststeiermark (37%). Erstaunlich wenig Neubauten finden sich in Murau, Murtal, Bruck und Deutschlandsberg.

In Tirol führt Landeck mit 43% Neubauten, dahinter die Stadt Innsbruck mit 41%, Innsbruck Land mit 38% und Imst, Schwaz und Kitzbühel mit je 36%. Schlusslicht ist Reutte.

Westlich des Arlbergs ist die Bauindustrie im Bezirk Feldkirch am umtriebigsten: 35% Neubauanteil, knapp vor Bregenz. Aber selbst das Schlusslicht Bludenz mit 19% wäre in anderen Bundesländern noch im Mittelfeld.

Mehr Daten und Fakten zu Neubauten und Erstbezug finden Sie unter www.remax.at/presse/immospiegel/erstbezug.
Sicherheit aus dem Grundbuch

Die Grundlagen für die verlässlichsten verfügbaren Immobilienmarkt-Daten in Österreich liefert das Grundbuch mit seinen öffentlich zugänglichen Kaufverträgen, die von IMMOunited – Roland Schmid in der Kaufvertrags-Sammlung komplett erfasst und von RE/MAX Austria ausgewertet, analysiert und im RE/MAX ImmoSpiegel veröffentlicht werden.

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